Le dispositif 244 Quater W (CIOP) : un atout fiscal pour les investissements immobiliers Outre-mer

Introduction au dispositif 244 Quater W du code général des impôts (CIOP)

Le Crédit d’Impôt pour Investissement Outre-mer Productif (CIOP), défini par l’article 244 Quater W du Code général des impôts (CGI), est un outil fiscal puissant destiné aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Il vise à encourager l’investissement dans l’immobilier neuf en Outre-mer. Contrairement aux déductions fiscales offertes par le dispositif Girardin IS, le dispositif 244 Quater W du CGI (CIOP) accorde un crédit d’impôt direct de 35% calculé sur la base défiscalisable de l’investissement. Cette base se détermine par la superficie habitable du bien immobilier, additionnée de sa varangue (dans la limite de 14 m², surface maximum de la varangue à prendre en compte pour le calcul de la surface utile) et multipliée par le coût au mètre carré fixé annuellement par décret, ce montant est retenu dans la limite mentionnée au 5 de l’article 199 undecies A. Pour l’année 2024, ce coût est de 3 139 € HT.

Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit d’impôt et les investissements concernés ?

Quelles sont les conditions pour l’investisseur ?

Pour bénéficier du dispositif 244 Quater W (CIOP), l’investisseur doit constituer une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Si cette entreprise n’existe pas encore, il devra en créer une, telle qu’une Société Civile Immobilière (SCI), Société par Actions Simplifiée (SAS), ou Société à Responsabilité Limitée (SARL). L’entreprise doit être immatriculée dans la région (DOM) où se situe l’investissement immobilier. Il est important de noter que l’obtention d’un agrément préalable est requise pour un investissement au-delà d’un million d’euros.

Quelles sont les conditions cumulatives à respecter ?

La société doit respecter plusieurs critères cumulés :

• Location nue du bien pendant cinq ans : La mise en location doit débuter dans les 12 mois suivant la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT) ou la date d’acquisition du bien achevé.
• Locataires personnes physiques : Les locataires doivent utiliser le bien comme résidence principale.
• Plafond de loyer : Pour 2024, les loyers ne doivent pas excéder 200 € par m²/an, soit environ 16,66 € par m²/mois, découvrez nos conseils pour calculer le plafond de loyer de Art. 244 Quater W pour votre bien immobilier.
• Plafond des ressources : Les revenus des locataires doivent respecter les plafonds définis pour les DOM, Saint-Martin et Saint-Barthélemy.

Quels sont les plafonds annuels de ressources des locataires ?

Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :

Quelles sont les modalités de versement du crédit d’impôt ?

Versement pour l’acquisition d’un bien achevé

Le crédit d’impôt est accordé en totalité l’année suivant l’acquisition. Ainsi, pour un bien acquis en 2024, le crédit d’impôt sera versé en 2025.

Versement pour la construction ou l’acquisition d’un bien à construire (VEFA)

Le crédit d’impôt est accordé de manière échelonnée, selon les phases de construction :

• 70% lors de l’achèvement des fondations de l’immeuble
• 20% au moment de la mise hors d’eau de l’immeuble
• 10% lors de la livraison de l’immeuble

Quelles sont les étapes clés du montage CREDIMMO244 ?

Voici une vue d’ensemble des étapes clés pour monter un projet avec le dispositif 244 Quater W du CGI (CIOP):

1. Consultation avec un Expert en Immobilier Locatif

Le premier pas dans votre projet d’investissement est de prendre rendez-vous avec un expert en immobilier locatif. Ce professionnel vous accompagnera tout au long du processus, vous conseillant sur les choix à faire en fonction de vos objectifs financiers et de vos capacités d’investissement. Un expert qualifié vous aidera à déterminer le type d’investissement qui vous convient le mieux, que ce soit dans la construction, l’achat d’un bien immobilier en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), ou l’achat d’un bien déjà achevé.

Pourquoi consulter un expert est-il crucial ?

• Évaluation des objectifs financiers : Un expert vous aidera à clarifier vos objectifs à court, moyen, et long terme.
• Analyse de marché : Il réalisera une étude de marché pour identifier les meilleures opportunités d’investissement.
• Planification fiscale : L’expert peut optimiser votre investissement en fonction de votre situation fiscale, vous permettant de tirer le meilleur parti des avantages fiscaux disponibles.

2. Montage du Dossier en Fonction de la Nature de l’Investissement

Une fois que vous avez décidé du type d’investissement, la prochaine étape est le montage du dossier. Ce processus varie en fonction de la nature de l’investissement choisi. Il peut inclure la constitution des plans pour une construction, la finalisation des documents d’achat pour un bien en VEFA, ou encore la préparation des papiers pour un bien immobilier déjà achevé.

Les éléments clés du montage du dossier incluent :

• Documents administratifs : Actes notariés, plans architecturaux, permis de construire, etc.
• Évaluation financière : Estimation des coûts, financement, retour sur investissement projeté.
• Aspects juridiques : Contrats, engagements, assurances, conformité aux réglementations locales.

3. Dépôt du Dossier aux Finances Publiques

Le dossier monté doit ensuite être déposé auprès des autorités fiscales. Cette étape est cruciale, car elle marque le début du processus de validation fiscale de votre projet. Un dossier bien préparé, contenant tous les documents requis, facilitera l’examen par les services fiscaux et réduira les risques de rejet et de retard.

Points d’attention pour le dépôt du dossier :

• Exactitude des informations : Assurez-vous que toutes les informations fournies sont exactes et complètes.
• Respect des délais : Le dépôt du dossier doit être effectué dans les délais réglementaires pour éviter toute pénalité.
• Suivi du dossier : Après dépôt, il est important de suivre l’évolution du traitement par les services fiscaux.

4. Validation du Dossier par l’Administration Fiscale

Une fois le dossier déposé, il sera examiné par l’administration fiscale. Cette étape peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, en fonction de la complexité du projet et de la charge de travail des services fiscaux. La validation du dossier par les autorités est une condition préalable indispensable à l’octroi des avantages fiscaux liés à votre investissement.

Ce que la validation implique :

• Vérification de conformité : L’administration s’assure que votre projet est conforme aux réglementations en vigueur.
• Calcul des avantages fiscaux : Les services fiscaux détermineront le montant des crédits d’impôt ou autres incitations auxquels vous avez droit.
• Notification : Vous recevrez une notification officielle confirmant la validation de votre dossier.

5. Versements du Crédit d’Impôt

Une fois que votre dossier a été validé, vous commencerez à recevoir les versements du crédit d’impôt. Ces versements sont généralement échelonnés en fonction de l’avancement de votre projet immobilier. Dans le cadre d’une construction, par exemple, les demandes de remboursement peuvent être organisées comme suit :

• 70% à l’achèvement des fondations : Le premier versement, représentant une partie importante du crédit d’impôt, est effectué lorsque les fondations de la construction sont achevées.
• 20% à la mise hors d’eau hors d’air : Le deuxième versement intervient lorsque le bâtiment est hors d’eau (toit installé) et hors d’air (fenêtres et portes posées).
• 10% à la Date d’Achèvement des Travaux (DAT) : Le dernier versement est effectué à la finalisation complète des travaux, marquée par la DAT.

6. Gestion et Suivi de l’Investissement Outre-mer

Une fois le projet immobilier terminé et les crédits d’impôt perçus, il est essentiel de gérer efficacement votre investissement pour garantir sa rentabilité sur le long terme. Cela inclut la gestion locative, l’entretien du bien, et le suivi des revenus générés par la location.

Meilleures pratiques pour la gestion d’un investissement immobilier :

• Gestion locative : Que vous gériez vous-même le bien ou que vous passiez par une agence, une gestion locative efficace est cruciale pour maximiser vos revenus locatifs.
• Entretien régulier : Maintenir le bien en bon état garantit non seulement la satisfaction des locataires, mais aussi la préservation de la valeur de l’investissement.
• Réinvestissement : Considérez la possibilité de réinvestir une partie des revenus générés dans de nouveaux projets immobiliers pour diversifier votre portefeuille et accroître vos gains.

En appliquant ces stratégies, vous maximiserez les avantages de votre investissement immobilier tout en optimisant les bénéfices fiscaux et en assurant une gestion durable et rentable de vos actifs.

Quelles sont les procédures et conditions légales ?

Conformément à l’article 244 Quater W du CGI, le crédit d’impôt est soumis à des conditions strictes :

• Option pour le crédit d’impôt : L’entreprise doit explicitement opter pour le crédit d’impôt, ce qui implique la renonciation à d’autres dispositifs fiscaux pour ce programme d’investissment.
• Situation financière de l’entreprise : Elle ne doit pas être en difficulté financière et doit être à jour de ses obligations sociales et fiscales.
• Dépôt des comptes annuels : Les comptes annuels doivent être déposés auprès du Greffe compétent.

Quels sont les avantages et bénéfices du dispositif ?

Le dispositif 244 Quater W du CGI offre plusieurs avantages significatifs pour les entreprises :

• Réduction fiscale directe : Un crédit d’impôt de 35% sur la base défiscalisable à prendre en compte pour le calcul de l’investissement.
• Encouragement à l’investissement immobilier en Outre-mer : Favorise le développement économique et immobilier dans les DOM.
• Flexibilité d’application : Applicable à divers types de sociétés, ce qui permet une large participation des investisseurs.
• Stimulus pour la location résidentielle : Les conditions imposées assurent que les biens sont loués à des particuliers pour leur résidence principale, contribuant ainsi à répondre aux besoins en logement.

Comment fonctionne l’application du dispositif 244 Quater W ?

Étude de cas : Application du dispositif 244 Quater W du CGI

Pour mieux comprendre l’application pratique de ce dispositif, envisageons un exemple concret d’investissement locatif.

Notre avis sur le CIOP 2024 (loi 244 Quater W)

Le dispositif 244 Quater W du CGI représente une opportunité précieuse pour les investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier neuf en Outre-mer. En offrant un crédit d’impôt direct de 35%, ce dispositif favorise non seulement le développement économique de ces régions, mais aussi l’accès à des logements neufs pour les résidents locaux. Les critères stricts et les procédures détaillées garantissent une application rigoureuse, maximisant les bénéfices pour les investisseurs tout en répondant aux besoins de la population en termes de logement.

En fin de compte, le dispositif 244 Quater W du CGI est un outil fiscal stratégique, combinant incitations financières et développement régional, pour créer un impact positif durable dans les territoires d’Outre-mer.