Dispositif Article 244 Quater W 2026 : Quels sont les Nouveaux Plafonds de Loyer ?

Petit Rappel sur le Fonctionnement de l’Article 244 Quater W du CGI en 2026

L’ article 244 Quater W du Code général des impôts (CGI) est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet d’obtenir un crédit d’impôt tout en se construisant un patrimoine dans l’immobilier neuf en Outre-mer. Pour bénéficier des avantages du dispositif Article 244 Quater W, les propriétaires bailleurs doivent s’engager à respecter les conditions de plafonds de loyer et de ressources pour le locataire.

Objectifs du Dispositif en 2026

L’objectif principal de ce dispositif reste inchangé en 2026 : inciter à la construction de logements neufs dans des zones où la demande locative est forte, tout en assurant des loyers accessibles pour les locataires aux revenus modestes. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux attractifs, permettant ainsi de réduire leur coût de construction ou d’achat en VEFA.

Pourquoi le CIOP est-il devenu incontournable en 2026 ?

Depuis la disparition définitive du dispositif Pinel en 2025, le CIOP s’est imposé comme l’une des alternatives les plus attractives pour les investisseurs immobiliers. Contrairement au Pinel qui s’adressait principalement aux particuliers, le CIOP offre des avantages significatifs aux entreprises, avec un crédit d’impôt direct plutôt qu’une réduction d’impôt, ce qui représente un avantage fiscal majeur.

Nouveaux Plafonds de Loyer Article 244 Quater W (CIOP) 2026

Les nouveaux plafonds de loyer de l’article 244 Quater W pour 2026 ont été ajustés en fonction de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers. Ces plafonds varient selon les zones géographiques, prenant en compte les disparités de marché locatif dans différentes régions.

Plafonds de Loyer par Zone pour 2026

Voici les nouveaux plafonds de loyer annuel par mètre carré de surface habitable par zone géographique, charges non comprises:

• 205 € m²/an dans les départements d’outre-mer (DOM), à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin, soit 17,08 € par m²/mois;
• 249 € m²/an à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises, soit 20,75 € par m²/mois.

Ces plafonds sont indicatifs et peuvent varier légèrement en fonction de la surface du logement et de la nature des charges locatives.

(Source: BOFIP https://bofip.impots.gouv.fr)

Comment Calculer les Loyers Article 244 Quater W en 2026

Étapes de Calcul

• 1. Déterminer la Zone Géographique : Identifiez la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier.
• 2. Appliquer le Plafond de Loyer : Multipliez la surface habitable de votre logement par le plafond de loyer 2026.
• 3. Prendre en Compte les Charges Locatives : Ajoutez éventuellement les charges locatives pour obtenir le loyer total.

Exemple de Calcul

Imaginons un appartement de 70 m² situé à La Réunion. Le calcul serait le suivant :

• Surface : 70 m²
• Plafond de loyer mensuel 2026 : 17.08 €/m²
• Loyer mensuel hors charges : 70 m² * 17,08 €/m² = 1 195,60 €

Si des charges locatives de 100 € par mois s’ajoutent, le loyer total serait :

• Loyer mensuel total : 1 195,60 € + 100 € = 1 295,60 €

Rentabilité d’un Investissement Locatif en Dispositif Article 244 Quater W en 2026

Calcul de la Rentabilité

Pour calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif sous le dispositif Article 244 Quater W en 2026, vous pouvez utiliser la formule suivante :

Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d’achat du bien) x 100

Prenons l’exemple de l’appartement précédent, acheté à 155 000 € (prix ajusté pour 2026).

• Loyer mensuel total : 1 295,60 €
• Loyer annuel total : 1 295,60 € * 12 = 15 547,2 €
• Prix d’achat : 155 000 €

Rentabilité brute = (15 547,2 € / 155 000 €) x 100 = 10,03 %

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Facteurs Affectant la Rentabilité en 2026

1. Localisation : Les zones à forte demande locative et à faible vacance locative offrent généralement une meilleure rentabilité.
2. Charges et Impôts : Les charges locatives, les frais de gestion et les impôts locaux doivent être pris en compte.
3. Évolution du Marché Immobilier : La valorisation du bien immobilier au fil du temps peut influencer la rentabilité à long terme.
4. Crédit d’impôt CIOP : Le crédit d’impôt de 35% sur la base défiscalisable améliore significativement la rentabilité nette de l’investissement.

Conclusion

Les nouveaux plafonds de loyer de l’article 244 Quater W du CGI pour 2026 offrent une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux tout en contribuant à l’offre de logements neufs accessibles. En comprenant les mécanismes de calcul des loyers et de la rentabilité, les investisseurs peuvent optimiser leur investissement locatif en respectant les exigences du dispositif.

Avec la disparition du dispositif Pinel en 2025, le CIOP s’impose comme l’une des solutions les plus attractives pour la défiscalisation immobilière en 2026. Les plafonds de loyer revalorisés permettent aux investisseurs de s’adapter à l’évolution du coût de la vie tout en maintenant des loyers accessibles pour les locataires.

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