Objectif du dispositif
Créé pour soutenir la construction et l'acquisition de logements locatifs neufs dans les départements d'Outre-mer, l'article 244 Quater W du Code Général des Impôts couramment appelé CIOP (Crédit d'Impôt outre-mer productif) instaure un crédit d'impôt (et non une simple réduction) au profit des entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés qui réalisent un investissement immobilier productif éligible.
La logique du législateur est double : répondre à la pénurie chronique de logements dans les DOM, et diriger l'épargne privée vers des opérations productives ciblées.
Qui peut en bénéficier
Le dispositif s'adresse aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés, qu'elles soient :
- déjà existantes (SCI, SAS, SARL, SAS unipersonnelle, etc.) ;
- ou créées spécifiquement pour porter l'investissement.
La localisation de la société doit correspondre au DOM où se situe l'investissement : on parle d'immatriculation au RCS de la juridiction concernée (La Réunion, Mayotte, Guyane, Guadeloupe, Martinique).
Taux et base de calcul
Le crédit d'impôt est égal à 35% du prix de revient HT de l'investissement, dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable réévalué chaque année par décret.
Plafond 2026
- 3 295€ HT/m² de surface habitable
- + la varangue (terrasse couverte, véranda ou galerie en bois) prise en compte dans la limite de 14 m² maximum
Exemple chiffré
Pour un bien de 60 m² habitables + 8 m² de varangue acquis pour 300 000€ HT : la base retenue est de (60+8) × 3 295 = 224 060€. Le crédit d'impôt s'élève à 35% × 224 060 = 78 421€.
Les 5 conditions cumulatives
- Société soumise à l'IS immatriculée dans le DOM concerné.
- Bien neuf (achevé, en VEFA, ou à construire) destiné à la location nue à titre de résidence principale.
- Mise en location dans les 12 mois suivant la Déclaration d'Achèvement des Travaux (DAT) ou la date d'acquisition.
- Durée de location de 5 ans minimum, sans interruption, à un locataire personne physique.
- Respect des plafonds de loyer (211€/m²/an en 2026, soit 17,58€/m²/mois) et des plafonds de ressources des locataires, fixés par décret pour les DOM.
Lire le détail : Les 5 conditions cumulatives pour bénéficier du CIOP
Calendrier de versement
Le calendrier dépend du type d'opération :
Acquisition d'un bien neuf achevé
100% du crédit d'impôt est versé en année N+1, à la clôture de l'exercice comptable de la société.
Construction
Le versement est échelonné selon l'avancement des travaux :
- 70% à l'achèvement des fondations
- 20% à la mise hors d'eau
- 10% à la livraison
L'inscription au registre préfectoral, obligatoire pour tous les dossiers
C'est un point essentiel et souvent mal compris : conformément à l'article 242 septies du CGI, toute personne qui exerce l'activité de monteur en opérations de défiscalisation doit être inscrite au registre préfectoral des monteurs professionnels. Cette obligation s'applique à tous les dossiers CIOP, quel que soit leur montant et non aux seuls grands projets.
Confier son dossier à un intermédiaire non inscrit n'est pas un simple détail administratif : c'est s'exposer à un rejet pur et simple par l'administration fiscale. Avant de mandater un monteur, vérifiez systématiquement qu'il figure au registre préfectoral. CREDIMMO244 y est inscrit sous le n° 082016974 002.
À retenir
Inscription au registre préfectoral du monteur : obligatoire pour tous les dossiers. Agrément fiscal préalable de la DRFiP : exigé en plus, uniquement pour les projets supérieurs à 1 M€. Deux exigences distinctes, à ne pas confondre.
L'agrément fiscal préalable des projets supérieurs à 1 M€
Pour tout projet dont le coût HT dépasse 1 000 000€, un agrément fiscal préalable délivré par la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFiP) est obligatoire avant l'acquisition du bien ou le démarrage des travaux.
Il s'agit d'une procédure distincte de l'inscription au registre préfectoral : elle porte sur l'opération elle-même, et non sur l'habilitation du monteur. Le dépôt de cette demande d'agrément est réalisé par le monteur inscrit, qui constitue et défend le dossier auprès de la DRFiP.
Pourquoi passer par un monteur agréé
Le CIOP est par nature une procédure contentieuse : l'administration fiscale instruit le dossier, demande des pièces complémentaires, vérifie chaque condition. Sans une maîtrise fine du dispositif, le risque de rejet ou de réintégration ultérieure est réel.
Un monteur agréé au registre préfectoral apporte quatre garanties : la conformité réglementaire du montage, la qualité du dossier transmis à l'administration, le suivi jusqu'au versement intégral du crédit d'impôt, et une assurance spécifique crédit d'impôt qui couvre l'investisseur en cas de non-obtention ou de remise en cause ultérieure du CIOP. À ce jour, CREDIMMO244 revendique 100% de demandes accordées.
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