Les 5 conditions cumulatives pour bénéficier du 244 Quater W

Une société soumise à l'impôt sur les sociétés, immatriculée dans le DOM

L'investisseur doit être une personne morale soumise à l'IS le dispositif n'est pas accessible aux personnes physiques en nom propre ni aux sociétés transparentes fiscalement (SCI à l'IR par exemple).

La société doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés du département où se situe l'investissement. Une société immatriculée en métropole ne peut pas porter un investissement à La Réunion ou en Martinique.

• SCI à l'IS, SAS, SAS unipersonnelle (SASU), SARL, EURL à l'IS : toutes éligibles
• Société déjà existante ou créée spécifiquement pour l'investissement : les deux sont possibles
• Capital social minimum : aucune exigence légale spécifique au dispositif

Lire : SCI, SAS ou SARL : quelle structure choisir pour le CIOP ?

Un bien immobilier neuf destiné à la location

Le bien doit être neuf au sens fiscal du terme. Sont éligibles :

• les biens achevés depuis moins de 5 ans et n'ayant pas encore été habités ;
• les acquisitions en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ;
• les constructions réalisées directement par la société portante.

Le bien doit être situé dans un département d'Outre-mer (La Réunion, Martinique, Guadeloupe, Guyane ou Mayotte) et être destiné dès l'acquisition à la location nue à titre de résidence principale.

Les logements anciens, rénovés ou destinés à la location meublée sont exclus du champ du dispositif.

Mise en location dans les 12 mois suivant l'acquisition ou la livraison

Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant :

• la date d'acquisition pour un bien neuf achevé ;
• la Déclaration d'Achèvement des Travaux (DAT) pour une construction ou une VEFA.

Ce délai est impératif. Un bien resté vacant plus de 12 mois après ces dates perd son éligibilité au crédit d'impôt, même si toutes les autres conditions sont réunies par ailleurs.

5 ans de location nue continue à titre de résidence principale

La société doit s'engager à louer le bien nu (non meublé) à titre de résidence principale d'un locataire personne physique pendant une durée minimale de 5 ans, sans interruption.

• Location nue obligatoire : la location meublée, saisonnière ou touristique est exclue.
• Résidence principale du locataire : le logement doit constituer sa résidence habituelle et effective.
• Continuité : une période de vacance entre deux locataires est tolérée à condition d'être brève et non délibérée. Une vacance prolongée ou une occupation personnelle du bien par l'investisseur peut entraîner une remise en cause.

Le décompte des 5 ans commence à la date de prise d'effet du premier bail.

Respect des plafonds de loyer et des plafonds de ressources du locataire

Deux plafonds distincts doivent être respectés simultanément :

Plafond de loyer 2026 : le loyer annuel ne peut pas dépasser 211€/m² de surface habitable (soit 17,58€/m²/mois). Ce plafond s'applique à la surface habitable, varangue inclue.

Plafond de ressources du locataire : le locataire entrant ne doit pas dépasser des plafonds de revenus fiscaux de référence (année N-2) fixés par arrêté, selon la composition de son foyer et le territoire du DOM concerné. Voir le barème complet des plafonds de ressources 2026

Ces deux plafonds sont vérifiés à l'entrée de chaque nouveau locataire. Un locataire dont les ressources augmentent en cours de bail ne remet pas en cause le crédit d'impôt mais son remplaçant devra satisfaire les conditions en vigueur à la date de sa prise d'effet.