Pourquoi les plafonds sont révisés chaque année
Le CIOP renvoie à un décret d'application pour la fixation des valeurs chiffrées : plafond de prix de revient au m², plafond de loyer annuel, plafonds de ressources des locataires. Ce mécanisme permet au gouvernement d'ajuster annuellement le dispositif sans modifier la loi elle-même.
La revalorisation suit en pratique l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE, qui reflète l'évolution du prix des matériaux et de la main-d'œuvre dans le bâtiment. Une année de hausse de l'ICC se traduit directement par une revalorisation des plafonds et donc par une assiette défiscalisable plus large pour les investisseurs.
Le plafond de prix au m² de surface habitable
C'est le curseur le plus structurant du dispositif. Le crédit d'impôt est calculé sur le prix de revient HT de l'opération, mais ce montant est plafonné à 3 295€ HT par m² de surface habitable (+ varangue dans les conditions décrites ci-après).
Concrètement, si votre bien coûte plus de 3 295€ HT/m², l'excédent est « hors assiette » : il n'entre pas dans la base du crédit d'impôt.
Exemple chiffré d'un bien de 65 m²
Coût HT du projet : 210 000€. Surface : 65 m² habitables + 10 m² de varangue.
Base retenue : (65 + 10) × 3 295 = 247 125€ inférieure au coût réel, donc c'est le plafond qui s'applique. Crédit d'impôt : 35% × 247 125 = 86 494€.
Surface de la varangue : jusqu'à 14 m² intégrés
La varangue (terrasse couverte) caractéristique de l'architecture créole fait l'objet d'un traitement fiscal spécifique. Elle est prise en compte dans la surface retenue pour le calcul du plafond, dans la limite de 14 m².
Au-delà de 14 m² de varangue, l'excédent est ignoré pour le calcul de l'assiette. Cette règle est inchangée depuis plusieurs exercices seul le prix au m² appliqué à cette surface évolue avec le décret annuel.
- Varangue de 8 m² - 8 m² intégralement pris en compte
- Varangue de 14 m² - 14 m² pris en compte (plafond atteint)
- Varangue de 20 m² - seulement 14 m² retenus, les 6 m² excédentaires sont exclus
Le plafond de loyer : 211€/m²/an
Pour que le crédit d'impôt s'applique, le bien doit être mis en location nue à titre de résidence principale d'un locataire personne physique, à un loyer n'excédant pas 211€/m²/an de surface habitable soit 17,58€/m²/mois.
Un loyer pratiqué au-dessus du plafond expose à une remise en cause partielle ou totale de l'avantage fiscal par l'administration.
Traduction concrète par superficie
| Surface habitable | Loyer maximal mensuel HC |
|---|---|
| 40 m² | 703€/mois |
| 50 m² | 879€/mois |
| 60 m² | 1 055€/mois |
| 70 m² | 1 231€/mois |
| 80 m² | 1 407€/mois |
Les plafonds de ressources des locataires DOM 2026
Troisième condition : le locataire ne doit pas dépasser des plafonds de ressources fixés par arrêté, exprimés en revenus fiscaux de référence de l'année N-2 (soit les revenus 2024 pour une mise en location en 2026).
Ces plafonds varient selon la composition du foyer fiscal et sont spécifiques aux DOM distincts des plafonds métropolitains. Le tableau complet par territoire (La Réunion, Martinique, Guadeloupe, Guyane, Mayotte) et par composition familiale est détaillé dans l'article dédié.
Bon à savoir
Le dépassement du plafond de ressources n'est vérifié qu'à l'entrée du locataire. Un locataire dont les revenus augmentent en cours de bail ne remet pas en cause le crédit d'impôt. En revanche, un nouveau locataire entrant en remplacement doit respecter les plafonds en vigueur à la date de sa prise d'effet.
Tableau récapitulatif : 2024 - 2026
| Plafond | 2024 | 2025 | 2026 | Évol. 2025 - 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Prix de revient HT/m² | 3 139€ | 3 295€ | 3 295€ | Inchangé |
| Varangue (surface max retenue) | 14 m² | 14 m² | 14 m² | Inchangé |
| Plafond de loyer annuel | 200€/m²/an | 207€/m²/an | 211€/m²/an | +1,9% |
| Plafonds de ressources locataires | Décret 2024 | Décret 2025 | Décret 2026 | Revalorisés |
| Taux du crédit d'impôt | 35% | 35% | 35% | Inchangé |
| Durée d'engagement locatif | 5 ans | 5 ans | 5 ans | Inchangé |
| Seuil agrément fiscal DRFiP | 1 000 000€ | 1 000 000€ | 1 000 000€ | Inchangé |
L'impact concret sur votre crédit d'impôt
Le plafond de 3 295€/m² est maintenu en 2026, comme en 2025. La revalorisation significative (+156€/m²) s'est produite entre 2024 et 2025. À l'échelle d'un bien de 70 m² avec varangue, l'écart reste notable :
- Base 2024 : (70 + 14) × 3 139 = 263 676€ - crédit d'impôt de 92 287€
- Base 2025/2026 : (70 + 14) × 3 295 = 276 780€ - crédit d'impôt de 96 873€
- Soit un gain de 4 586€ supplémentaires par rapport à 2024
Plus la surface est grande, plus l'effet est significatif. Sur un projet de 100 m² habitables + 14 m² de varangue, le différentiel entre 2024 et 2025/2026 dépasse 6 200€.
Ce qui ne change pas
Le taux de 35%, la durée d'engagement de 5 ans, l'obligation d'inscription au registre préfectoral du monteur et le seuil de 1 M€ déclenchant l'agrément fiscal DRFiP restent identiques à 2025. La structure du dispositif est stable seuls les curseurs de valeur évoluent.
Calculez votre crédit d'impôt avec les plafonds 2026
Notre équipe réalise une étude chiffrée gratuite sous 72h, basée sur les plafonds en vigueur et votre projet spécifique.
Demander mon étude gratuite