La Déclaration d'Achèvement des Travaux (DAT) et son rôle central
La Déclaration d'Achèvement des Travaux est le document administratif par lequel le maître d'ouvrage certifie auprès de la mairie que les travaux de construction sont terminés. Elle déclenche un délai de conformité et, dans le cadre du CIOP, elle constitue le point de départ officiel du délai de mise en location.
Le délai des 12 mois : mise en location obligatoire
Le bien doit être effectivement mis en location c'est-à-dire qu'un bail doit être signé et que le locataire doit avoir pris possession du logement dans les 12 mois suivant :
- la date d'acquisition pour un bien neuf achevé ;
- la date de réception de la DAT en mairie pour une construction ou une VEFA.
Ce délai ne peut pas être prorogé. Un bien vacant au-delà de 12 mois perd son éligibilité, même si le retard est dû à des travaux de finition, à des difficultés à trouver un locataire, ou à un litige avec le promoteur.
Attention aux travaux post-DAT
Certains promoteurs livrent un bien avec une DAT déjà datée mais des finitions incomplètes. Le délai de 12 mois court néanmoins à compter de la DAT. Il est essentiel d'anticiper ce point lors de la négociation du contrat avec le promoteur.
Trois scénarios, trois calendriers
Bien neuf achevé
- Acquisition du bien (acte notarié)
- J+12 mois max : bail signé, locataire en place
- Clôture exercice N : déclaration IS
- Année N+1 : versement 100% du crédit d'impôt
VEFA
- Signature acte VEFA
- Appels de fonds progressifs
- Livraison + DAT déposée en mairie
- J+12 mois max : mise en location
- N+1 : versement crédit d'impôt
Construction directe
- Achat du terrain + début des travaux
- Fondations achevées : versement 70% CI
- Mise hors d'eau : versement 20% CI
- DAT + livraison : versement 10% CI
- J+12 mois max : mise en location
À noter
- Le crédit d'impôt est déclaré à l'IS à la clôture de chaque exercice où un jalon est atteint
- L'administration verse le crédit dans les mois suivant la déclaration IS
Le calendrier de versement du crédit d'impôt
Bien achevé acquis en année N
Le crédit d'impôt est déclaré à la clôture de l'exercice comptable de l'année N. L'administration fiscale verse 100% du crédit d'impôt en année N+1, après traitement de la déclaration IS.
En pratique, le versement intervient généralement dans les 3 à 6 mois suivant le dépôt de la déclaration IS annuelle, selon les délais de traitement de la DRFiP.
Construction : versement en 3 jalons
Pour les opérations de construction, le crédit d'impôt est versé progressivement au fil de l'avancement des travaux, à la fin de chaque exercice fiscal :
- 70% du crédit d'impôt à l'achèvement des fondations
- 20% à la mise hors d'eau (toiture posée, bâtiment clos)
- 10% à la livraison du bien (DAT déposée)
Points de vigilance sur les délais
- Retard du promoteur : un retard de livraison du promoteur repousse la DAT. Il est important de souligner que le bien doit être achevé au maximum 3 ans après l'achèvement des fondations.
- Locataire difficile à trouver : le délai de 12 mois court indépendamment des difficultés de mise en location. Choisir un programme dans un bassin locatif tendu est donc stratégique.
- Vacance locative : une vacance entre deux locataires ne remet pas en cause le crédit d'impôt si elle est brève et non volontaire, mais le compteur des 5 ans continue de tourner.
Bon à savoir
Le crédit d'impôt est un crédit (et non une réduction) : s'il dépasse l'impôt dû, l'excédent est remboursé par l'administration. A contrario, si la société doit payer des impôts, ils seront déduits du crédit d'impôt versé.
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